Les chiffres, logement par logement
Nous avons repris quatre études de revenus réalisées par WeRenTMax du 24 au 26 octobre 2026 à Agde. Les quatre logements accueillent 4 personnes ; ils diffèrent par la surface, le quartier et les équipements. Chaque étude place le logement face à une dizaine d’annonces comparables autour de son adresse, mois par mois, puis projette les douze mois de novembre 2026 à octobre 2027.
| Logement | Quartier | Versé sur 12 mois | Occupation | Prix moyen / nuit |
|---|---|---|---|---|
| T2 de 20 m² | Le Môle | 11 530 – 14 093 € | 43 % | 78 € |
| Studio de 27 m², terrasse, climatisé | Station du Cap d’Agde | 11 643 – 14 231 € | 44 % | 76 € |
| T2 de 35 m², vue mer, climatisé | Le Môle | 13 924 – 17 019 € | 50 % | 80 € |
| T3 de 65 m², jardin, climatisé | Cité d’Agde (centre historique) | 15 269 – 18 663 € | 44 % | 104 € |
« Versé » : ce qu’Airbnb et les autres plateformes reversent au propriétaire sur un an, avant frais de gestion, charges et impôts. Fourchette : la moyenne de l’étude, plus ou moins 10 %. Prix moyen affiché : frais de service de la plateforme inclus.
Trois enseignements ressortent :
- La surface pèse moins que l’emplacement et les équipements. Le T2 de 20 m² et le studio de 27 m² rapportent presque la même chose. Avec sa vue mer et sa climatisation, le T2 de 35 m² a le meilleur taux d’occupation des quatre : 50 %.
- Un grand logement se loue plus cher, pas plus souvent. Le T3 de 65 m² affiche 104 € la nuit en moyenne, mais il reste à 44 % d’occupation, comme le studio.
- L’écart entre petits et grands logements reste modéré : environ 3 600 à 4 400 € par an entre le studio de 27 m² et le T3, pour plus du double de surface.
Juillet et août font près de la moitié de l’année
Le Cap d’Agde vit de l’été. Dans les quatre études, juillet et août représentent entre 42 et 49 % de l’argent versé sur l’année :
À l’inverse, les quatre mois les plus calmes de l’hiver ne pèsent que 11 à 13 % de l’année : de 1 300 à 2 170 € selon le logement. Le revenu se joue donc sur le prix de l’été et sur la capacité à remplir les vacances scolaires, les ponts de mai et les week-ends d’arrière-saison.
Le 15 août n’est pas un pic partout. Au Cap d’Agde, on entend souvent parler d’une « quinzaine » d’août vendue au prix fort. Les prix des annonces comparables racontent une autre histoire : près des plages du Môle, la semaine du 15 août ne dépasse les semaines voisines que de 4 %. C’est l’été entier qui est cher, pas une semaine en particulier. Le temps fort propre à chaque adresse se vérifie sur le marché, il ne se suppose pas.
Le marché du Cap d’Agde en 2025
Les chiffres de l’observatoire de l’office de tourisme situent la destination :
- 12,6 millions de nuitées touristiques en 2025, 5 % de moins qu’en 2024, pour environ 288 000 lits, dont 114 000 lits marchands.
- Les locations par Airbnb, Booking et les autres plateformes représentent 35 600 lits, soit 31 % des lits marchands. Leur taux d’occupation moyen est de 23 % sur l’année et de 40 % en saison.
- Juillet et août concentrent 51 % des nuitées de l’année ; le pic est atteint le 14 août, avec 138 000 nuitées en une journée.
- 32 % des nuitées sont internationales, soit 4 millions de nuitées.
- Les visiteurs ont dépensé environ 870 millions d’euros sur le territoire, hors transport.
Notre relevé du 25 octobre 2026 compte 1 645 annonces actives à Agde. L’annonce typique y affiche 36 % d’occupation, 109 € la nuit et 14 500 € de chiffre d’affaires par an, avec des réservations faites en moyenne 47 jours à l’avance.
Pourquoi un tel écart entre la moyenne des plateformes (23 % d’occupation sur l’année) et nos quatre logements (43 à 50 %) ? Une moyenne mélange tout : annonces ouvertes quelques semaines par an, logements mal placés ou mal tarifés. Nos études projettent au contraire un logement ouvert toute l’année, avec des prix calés sur ses voisins.
Superhôte et Coup de cœur voyageurs : pas plus chers, mais plus remplis
Sur Airbnb, une annonce bien notée vend-elle sa nuit plus cher ? Nous avons comparé 175 annonces du Cap d’Agde et d’Agde, relevées les 21 et 22 octobre 2026, sur leurs douze derniers mois.
| Annonces (médianes sur 12 mois) | Prix de la nuit | Occupation | Chiffre d’affaires |
|---|---|---|---|
| Superhôte (58 annonces) | 82 € | 30 % | 11 356 € |
| Sans le badge Superhôte (117) | 85 € | 20 % | 8 690 € |
| Coup de cœur voyageurs (63 annonces) | 83 € | 26 % | 10 746 € |
| Sans le badge Coup de cœur (112) | 84 € | 19 % | 8 624 € |
© 2026 WeRenTMax · analyse de 175 annonces Airbnb du Cap d’Agde et d’Agde. Reproduction autorisée avec la mention « Source : WeRenTMax » et un lien vers cette page.
Le résultat est net : les Superhôtes et les Coup de cœur voyageurs ne vendent pas leur nuit plus cher, à 1 ou 3 € près. Ils la vendent plus souvent : 30 % d’occupation contre 20 % pour les Superhôtes, 26 % contre 19 % pour les Coup de cœur. Sur l’année, cela fait 31 % et 25 % de chiffre d’affaires en plus.
Pour un propriétaire, la leçon est simple : la réputation se gagne en nuits vendues, pas en prix. Une annonce bien notée peut tenir le prix de ses voisins et remplir davantage ; une annonce sans avis doit d’abord se faire une place.
Studio étudiant l’hiver, saisonnier l’été : la gestion mixte
Hors saison, un studio peut aussi se louer avec un bail étudiant, puis repasser en saisonnier l’été. Exemple réel, un studio de 25 m² au Môle :
- bail étudiant du 15 septembre au 15 juin : 4 815 € ;
- location saisonnière du 16 juin au 14 septembre : 6 797 à 8 308 € versés par les plateformes ;
- soit 11 612 à 13 123 € par an.
C’est presque autant que le studio de 27 m² loué en saisonnier toute l’année (11 643 à 14 231 €), avec beaucoup moins de rotations l’hiver et un loyer assuré neuf mois sur douze. Le bon choix dépend du propriétaire : son temps, son usage du logement l’été, et sa tolérance aux mois creux.
Ce qui change pour le propriétaire en 2026
La fiscalité des meublés de tourisme
Depuis la loi du 19 novembre 2024, le régime micro-BIC des meublés de tourisme est moins favorable. Seuils de recettes annuelles et abattements, d’après le barème de l’administration fiscale (BOFiP, mis à jour le 19 août 2026) :
| Meublé de tourisme | Abattement | Recettes 2025 | Recettes 2026 |
|---|---|---|---|
| Classé (1 à 5 étoiles) | 50 % | jusqu’à 77 700 € | jusqu’à 83 600 € |
| Non classé | 30 % | jusqu’à 15 000 € | jusqu’à 15 000 € |
Les recettes 2025 se déclarent en 2026, les recettes 2026 en 2027. Au-delà de ces seuils, le propriétaire relève du régime réel.
Au Cap d’Agde, la question se pose vite : le T2 de 35 m² et le T3 de 65 m² de nos études approchent ou dépassent 15 000 € par an. Le classement du meublé (de 1 à 5 étoiles) change alors l’impôt du propriétaire.
Les déclarations
- Enregistrement : depuis le 20 mai 2026, la déclaration d’un meublé de tourisme est obligatoire dans toutes les communes, en ligne. Elle donne un numéro d’enregistrement, qui doit figurer sur l’annonce. Louer sans déclaration expose le propriétaire à une amende.
- À Agde, la déclaration des meublés de tourisme et la taxe de séjour passent par les plateformes en ligne de la commune et de la communauté d’agglomération Hérault Méditerranée.
- En copropriété : quand le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les logements, les copropriétaires peuvent interdire la location en meublé de tourisme des résidences secondaires à la majorité des deux tiers des voix, et non plus à l’unanimité. Le Conseil constitutionnel a validé cette règle le 19 mars 2026. Le propriétaire qui déclare son meublé doit en informer le syndic.
Ces règles sont données à titre d’information générale, à la date de publication. Le choix d’un régime fiscal se valide avec un expert-comptable.
Comment sont faits ces chiffres
Chaque étude WeRenTMax part de l’adresse exacte du logement, de sa surface, de sa capacité et de ses équipements. Elle relève les annonces comparables autour de l’adresse (même capacité, même type de logement), leurs prix affichés et leurs calendriers, mois par mois. Elle ajoute le calendrier de la destination : vacances scolaires, ponts, événements, vérifiés sur les sources officielles. Le prix de chaque nuit est ensuite calé sur les comparables, et le versement annuel donné en fourchette.
Les adresses des quatre logements ne sont pas publiées.
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Sources
- Études de revenus WeRenTMax, quatre logements à Agde, réalisées du 24 au 26 octobre 2026, et relevé du marché d’Agde du 25 octobre 2026.
- Analyse WeRenTMax de 175 annonces Airbnb du Cap d’Agde et d’Agde, relevées les 21 et 22 octobre 2026 : prix, occupation et chiffre d’affaires sur les douze derniers mois, selon les badges Superhôte et Coup de cœur voyageurs.
- Office de tourisme Cap d’Agde Méditerranée, Chiffres clés du tourisme 2025 (PDF).
- BOFiP-Impôts, seuils des régimes d’imposition BIC, barème du 19 août 2026.
- Service-public.fr, Louer son logement : les règles ont changé en 2026, 27 juillet 2026.
- Entreprendre.service-public.fr, Hébergement touristique et micro-entreprise : règles applicables aux revenus 2025, vérifié le 21 février 2026.
- Service-public.fr, Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 ; ministère de la Transition écologique, guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme (PDF).
- Mairie d’Agde, déclaration des meublés de tourisme ; communauté d’agglomération Hérault Méditerranée, taxe de séjour.
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