Les chiffres, logement par logement
Nous avons réalisé quatre études de revenus WeRenTMax le 30 octobre 2026 à Toulon, sur quatre logements types : un sur le port, trois au Mourillon, le quartier des plages. Les quatre accueillent 4 personnes ; ils diffèrent par la surface, le quartier et les équipements. Chaque étude place le logement face à une dizaine d’annonces comparables autour de son adresse, mois par mois, puis projette les douze mois de novembre 2026 à octobre 2027.
| Logement | Quartier | Versé sur 12 mois | Occupation | Prix moyen / nuit |
|---|---|---|---|---|
| T2 de 25 m², climatisé | Le port, centre-ville | 18 225 – 22 275 € | 64 % | 82 € |
| T2 de 35 m², balcon, climatisé | Le Mourillon | 15 524 – 18 974 € | 61 % | 73 € |
| T2 de 40 m², vue mer, balcon, climatisé | Le Mourillon, front de mer | 16 167 – 19 760 € | 63 % | 74 € |
| T3 de 60 m², balcon, parking, climatisé | Le Mourillon, près des plages | 22 482 – 27 478 € | 59 % | 118 € |
« Versé » : ce qu’Airbnb et les autres plateformes reversent au propriétaire sur un an, avant frais de gestion, charges et impôts. Fourchette : la moyenne de l’étude, plus ou moins 10 %. Prix moyen affiché : frais de service de la plateforme inclus. « Balcon » : terrasse ou balcon.
Trois enseignements ressortent :
- Sur le port, un petit T2 rapporte plus qu’au Mourillon. Le T2 de 25 m² du port rapporte plus que les T2 de 35 et 40 m² du Mourillon : ses annonces voisines affichent des prix plus élevés (82 € la nuit contre 73 et 74 €), et il vend 233 nuits sur l’année.
- La vue mer ne suffit pas à vendre plus cher. Au Mourillon, le T2 de 40 m² vue mer et le T2 de 35 m² affichent presque le même prix de nuit (74 et 73 €) et la même occupation (63 et 61 %). À quelques rues de distance, c’est le marché du quartier qui fixe le prix.
- Le T3 rapporte le plus, sans se louer plus souvent. À 118 € la nuit, il verse 22 500 à 27 500 € par an, avec la plus faible occupation des quatre : 59 %.
Une ville qui se loue toute l’année
À Toulon, l’été pèse peu. Dans les quatre études, juillet et août représentent seulement 31 à 32 % de l’argent versé sur l’année. En Provence-Alpes-Côte d’Azur, ces deux mois concentrent 44 % des nuitées réservées sur les plateformes, et 37 % en France (Insee, données 2022) :
L’hiver tient bien : de novembre à février, les trois logements du Mourillon versent encore 17 à 18 % de leur année, de 2 631 à 4 870 € selon le logement. Le mois le plus cher est juillet au Mourillon (107 à 156 € la nuit) et août sur le port (129 €). L’été reste la meilleure période, mais le revenu se construit sur douze mois.
Pourquoi Toulon se loue hors saison. Toulon n’est pas qu’une station balnéaire : c’est la préfecture du Var, un grand port militaire et une ville universitaire, avec 179 116 habitants. La rade reçoit aussi des escales de croisière : 87 en 2024, pour environ 282 500 passagers. Les stations balnéaires vivent surtout de juillet et d’août ; Toulon garde des voyageurs le reste de l’année.
Le marché de Toulon
Les chiffres de la Métropole Toulon Provence Méditerranée (12 communes) situent la destination :
- 18 millions de nuitées touristiques en 2024, 3 % de plus qu’en 2023.
- Une clientèle française à 76 % ; parmi les étrangers, l’Allemagne (21 %), la Suisse (15 %) et l’Italie (14 %) arrivent en tête.
- Les hôtels de la Métropole affichent 60,6 % d’occupation en 2024, pour un prix moyen de 133,70 € la chambre.
- La taxe de séjour a rapporté 5,9 millions d’euros à la Métropole en 2024.
Notre relevé du 30 octobre 2026 compte 763 annonces actives à Toulon pour les logements entiers d’une chambre au plus. L’annonce typique y affiche 43 % d’occupation, 83 € la nuit et 13 000 € de chiffre d’affaires par an. On réserve en moyenne 35 jours à l’avance, pour 5,5 nuits.
Pourquoi un tel écart entre l’annonce typique (43 % d’occupation) et nos quatre logements (59 à 64 %) ? Le chiffre typique mélange tout : annonces ouvertes quelques semaines par an, logements mal placés ou mal tarifés. Nos études projettent au contraire un logement ouvert toute l’année, avec des prix calés sur ses voisins.
Superhôte : 73 % de chiffre d’affaires en plus à Toulon
Sur Airbnb, une annonce bien notée vend-elle sa nuit plus cher ? Nous avons comparé 83 annonces Airbnb de 1 et 2 chambres pour 4 personnes, relevées le 30 octobre 2026 du port au Mourillon, sur leurs douze derniers mois.
| Annonces (médianes sur 12 mois) | Prix de la nuit | Occupation | Chiffre d’affaires |
|---|---|---|---|
| Superhôte (23 annonces) | 80 € | 44 % | 17 622 € |
| Sans le badge Superhôte (60) | 96 € | 26 % | 10 174 € |
| Coup de cœur voyageurs (34 annonces) | 90 € | 36 % | 12 612 € |
| Sans le badge Coup de cœur (49) | 90 € | 30 % | 11 665 € |
© 2026 WeRenTMax · analyse de 83 annonces Airbnb de Toulon. Reproduction autorisée avec la mention « Source : WeRenTMax » et un lien vers cette page.
Les Superhôtes de Toulon vendent leur nuit moins cher que les autres (80 € contre 96 €), mais ils la vendent bien plus souvent : 44 % d’occupation contre 26 %. Sur l’année, cela fait 73 % de chiffre d’affaires en plus. Le badge Coup de cœur voyageurs pèse moins : même prix de nuit, 36 % d’occupation contre 30 %, soit 8 % de chiffre d’affaires en plus.
Pour un propriétaire, la leçon est simple : la réputation se gagne en nuits vendues, pas en prix. Un prix trop haut sans avis ni badge laisse le calendrier vide ; un hôte réactif et bien noté remplit le sien. Avec 83 annonces, l’échantillon reste modeste : l’ordre de grandeur compte plus que le chiffre exact.
Ce qui change pour le propriétaire en 2026
La fiscalité des meublés de tourisme
Depuis la loi du 19 novembre 2024, le régime micro-BIC des meublés de tourisme est moins favorable. Seuils de recettes annuelles et abattements, d’après le barème de l’administration fiscale (BOFiP, mis à jour le 19 août 2026) :
| Meublé de tourisme | Abattement | Recettes 2025 | Recettes 2026 |
|---|---|---|---|
| Classé (1 à 5 étoiles) | 50 % | jusqu’à 77 700 € | jusqu’à 83 600 € |
| Non classé | 30 % | jusqu’à 15 000 € | jusqu’à 15 000 € |
Les recettes 2025 se déclarent en 2026, les recettes 2026 en 2027. Au-delà de ces seuils, le propriétaire relève du régime réel.
À Toulon, la question se pose pour chaque logement : nos quatre études dépassent toutes 15 000 € par an. Un meublé non classé sort alors du micro-BIC ; le classement (de 1 à 5 étoiles) change l’impôt du propriétaire.
Les déclarations à Toulon
- Déclaration en mairie : à Toulon, elle est obligatoire pour les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur. Elle se fait en ligne, sur le service mis en place par la Ville avec la Métropole. L’absence de déclaration est passible d’une amende de 450 €.
- Numéro d’enregistrement : la loi du 19 novembre 2024 généralise l’enregistrement des meublés de tourisme, avec un numéro à afficher sur chaque annonce. La Métropole indique que ce numéro n’est pas encore en place dans ses communes et l’annonce pour la fin de 2026.
- Changement d’usage : Toulon (179 116 habitants) n’y est pas soumise d’office ; ce régime s’impose de plein droit aux communes de plus de 200 000 habitants. Depuis la loi de 2024, une commune peut toutefois l’instaurer par délibération. Nous n’en avons pas trouvé à Toulon au 30 octobre 2026 : un point à vérifier auprès de la mairie avant d’investir.
- Taxe de séjour : elle est collectée par la Métropole Toulon Provence Méditerranée, qui demande une déclaration chaque mois, même sans location. Quand le voyageur réserve sur Airbnb, Booking ou Abritel, la plateforme la collecte et la reverse pour le loueur.
- En copropriété : quand le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les logements, les copropriétaires peuvent interdire la location en meublé de tourisme des résidences secondaires à la majorité des deux tiers des voix, et non plus à l’unanimité. Le Conseil constitutionnel a validé cette règle le 19 mars 2026. Le propriétaire qui déclare son meublé doit en informer le syndic.
Ces règles sont données à titre d’information générale, à la date de publication. Le choix d’un régime fiscal se valide avec un expert-comptable, et les règles locales avec la mairie.
Comment sont faits ces chiffres
Chaque étude WeRenTMax part de l’adresse exacte du logement, de sa surface, de sa capacité et de ses équipements. Elle relève les annonces comparables autour de l’adresse (même capacité, même type de logement), leurs prix affichés et leurs calendriers, mois par mois. Elle ajoute le calendrier de la destination : vacances scolaires, ponts, événements, vérifiés sur les sources officielles. Le prix de chaque nuit est ensuite calé sur les comparables, et le versement annuel donné en fourchette.
Les adresses des quatre logements ne sont pas publiées.
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Sources
- Études de revenus WeRenTMax, quatre logements à Toulon, réalisées le 30 octobre 2026, et relevé du marché de Toulon du 30 octobre 2026.
- Analyse WeRenTMax de 83 annonces Airbnb de Toulon, du port au Mourillon, relevées le 30 octobre 2026 : prix, occupation et chiffre d’affaires sur les douze derniers mois, selon les badges Superhôte et Coup de cœur voyageurs.
- Métropole Toulon Provence Méditerranée, Rapport d’activités 2024 (PDF), page 24 : nuitées, clientèles, hôtellerie, croisières, taxe de séjour.
- Insee, Airbnb, Booking, Expedia Group et Tripadvisor : Provence-Alpes-Côte d’Azur, première destination de France pour la location via ces plateformes, Insee Analyses Provence-Alpes-Côte d’Azur n° 131, juin 2024 (données 2022).
- Insee, populations de référence du Var (PDF), en vigueur au 1er janvier 2026.
- Ville de Toulon, déclarations de meublés de tourisme et chambres d’hôtes en ligne.
- Régie de la taxe de séjour de la Métropole TPM, portail des loueurs et principes de fonctionnement 2026 (PDF).
- Ministère de la Transition écologique, régulation des meublés touristiques (PDF) et guide pratique 2025 (PDF).
- Prix par type de logement et valeur des équipements à Toulon : notre analyse de 429 annonces, WeRenTMax, 30 octobre 2026.
- BOFiP-Impôts, seuils des régimes d’imposition BIC, barème du 19 août 2026 ; Service-public.fr, Louer son logement : les règles ont changé en 2026, 27 juillet 2026.
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